西班牙财产投资之交易税费

在西班牙，通过资产交易（而非股权交易）进行的房地产买卖，应征收增值税或转让税（Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas），二者均由买方承担。另外，当交易适用增值税时，还应缴纳印花税（Actos Jurídicos Documentados），同样由买方承担。卖方通常则需承担城市土地增值税（Plusvalía municipal）。下文将简要介绍几种税费的主要征缴情况。

　　•增值税

　　通常情况下，首次转让房屋的增值税纳税人应缴纳增值税。增值税的标准税率为21%，适用于土地转让及房屋首次转让，而住宅类物业的首次转让则可享受10%的优惠税率。增值税由卖方代扣并由买方支付。

　　已连续使用两年以上的房屋首次转让，以及房屋二次转让和后续转让，均免征增值税，但须征收6%-11%的转让税（取决于物业所在地）。但是，若买方为应纳税人且有权享受全部或部分进项增值税扣除的，卖方在交易中可放弃上述豁免并向买方代扣增值税。放弃增值税豁免意味着反向征收（又称“反向征收机制”，即inversión del sujeto pasivo），即买方成为增值税纳税人并直接缴纳增值税，作为之后全部或部分的增值税扣除项目。卖方在交易中可以放弃增值税豁免的，所征收的全部或部分增值税可退还给买方。通常此种做法备受青睐，因为转让税始终是一项确定性成本。

　　根据37/1992号法律（《增值税法》）第7.1ºa)条，对于进行正常经营活动的企业（“经营中机构转让”），如果该企业将其全部资产转让给一个收购方，应免征增值税。根据该规定，向一个收购方出售相关不动产可以视为全部业务资产转让，因此免征增值税，但须依照该物业的公平市价征收6%-11%的转让税（取决于物业所在地）。

　　•转让税

　　转让税通常适用于免征增值税的资产交易，其税率为6%-11%。转让税是一类不可抵扣的增值税，是买方的一项额外成本。

　　因此，如上所述，当不动产交易须缴纳且不可豁免增值税，或者买方可豁免增值税但仍选择缴纳增值税时（满足特定条件，买方税费可抵扣），转让税将不再适用。

　　•印花税

　　印花税适用于一些特定文件，如在不动产登记处等部门登记的公证契据。因此，当登记于公证契据中的物业交易应缴纳且不可豁免增值税（包括放弃增值税豁免的情形）时，应对该交易征收税率为0.5%-3%的印花税（取决于物业所在地），由买方缴纳。

　　大多数地区通过了一项政策，即对放弃增值税豁免的物业交易征收较高的印花税，税率约为1.5%-3%。

　　适用转让税的物业交易将不再被征收印花税，因为两种税费不可兼容。

　　•城市土地增值税

　　若所转让城市土地有升值的潜力，则应对该交易征收城市土地增值税。税基按交易时土地登记价值（valor catastral）的百分比进行计算，具体取决于物业所在地及持有房屋的期限。但由于西班牙宪法法院此前宣布，该税种部分内容违法，因此现正处于法律审查阶段。

　　另外，通过股权交易进行的房地产买卖，原则上无需缴纳上述税款。但由于该交易中的资产属于不动产，双方应注意西班牙重编版《证券市场法》（由2015年10月23日第4/2015号西班牙皇家法令批准通过）第314条规定的反避税规则，该规则旨在打击欺诈性房地产间接交易。因此，一般情况下，若目标公司50%以上资产为西班牙当地房地产且并未用于经营活动，而交易完成时买方持有目标公司超过50%的权益，则该交易可被征收21%的增值税（住宅类物业适用10%的税率）或6%-11%的转让税，视具体情况而定。